Hur man beräknar nettokassaflödet - dummies

Processen att uppskatta nettokassaflödet från investeringen kräver lite mer arbete än att uppskatta det belopp som du behöver investera. Trots att du arbetar med QuickBooks 2012 behöver du hjälp av Excel eller ett annat finansiellt kalkylblad.

Sätt ner och tänka noga på eventuella extra intäkter och eventuella extra kostnader som investeringen producerar. Självklart hoppas du att investeringens nettoeffekt sparar pengar. Vissa belopp av investeringen kommer dock att kosta dig. Å andra sidan får du också besparingar som investeringen returnerar.

Du vill konstruera ett litet schema - det här kan skrivas på baksidan av en cocktailservett eller skrivas in i ett kalkylprogram som Excel - och använda det för att noggrant uppskatta och beräkna kassaflöden.

Antag att, när det gäller kontorsbyggnaden, att följande två poster bestämmer nettokassaflödena.

• Den nya hypotekslån kräver en årlig 21 000 räntebetalning. För att hålla sakerna enkla (oroa dig inte om huvudavskrivningar just nu), anta att det här är en räntebärande inteckning. Vidare antar att du måste betala hela hypotekslånet om 20 år som en del av en ballongbetalning. Under tiden betalar du dock 21 000 dollar i slutet av varje år.

• Eftersom du äger din egen byggnad sparar du 20 000 dollar i hyra det första året. Detta belopp ökar dock varje år. Om hyran som du betalat har ökat varje år med 3 procent på grund av inflationen, kanske du vill anta att dina hyresbesparingar, för att noggrant beräknas, ska blåsas upp med 3 procent varje år också.

  Till exempel kan du anta att det i det andra året motsvarar dina hyresbesparingar 103 procent av 20 000 dollar. I det tredje året motsvarar din hyresbesparing 103 procent av $ 20 600 (vilket är andraårets hyra besparingar).

Ger denna verksamhet av hyresbesparingar mening? Med investeringar i investeringar sparar kapitalinvesteringen dig ofta pengar på något sätt. Därför måste du uppskatta dessa besparingar genom åren att du ska använda kapitalinvesteringen.

I detta fall bör hyresbesparingarna vara lika med nuvarande hyresbesparingar plus inflation för varje år. Ett annat sätt att titta på hyresbesparingsbeloppet är att hyresbesparingarna motsvarar hyran som du inte behöver betala om du äger byggnaden.

Följande tabell sammanfattar de kassaflöden som du tycker om genom att investera i den här byggnaden. Tabellen har en kolumn för varje årsnummer (schemat visar 20 års hyresbesparingar och hypotekslån).

I schemat ingår också tre kolumner som redovisar hyresbesparingarna, den årliga hypotekslånsbetalningen och nettokassaflödesbeloppet. Nettokassaflödesbeloppet motsvarar hyresbesparingarna minus hypotekslånets betalning.

Observera att hypotekslånsbetalningen under de två första åren överstiger hyresbesparingarna. Men under år 3 och senare överstiger hyresbesparingarna hypotekslånet.

Sammanfattning av byggnads kassaflöden

År	Hyresparande	Hypotekslån	Netto kassaflöde
1	20 000	21 000	-1, 000
2	20, 600	21 000	-400
3	21, 218	21, 000	218
4	21, 855	21, 000	855
5	22, 511	21 000	1, 511
6	23, 186	21, 000	2, 186
7	23, 882	21, 000	2, 882
8	24, 598	21, 000	3, 598
9	25, 336	21, 000	4, 336
10	26, 096	21, 000	5, 096
11 > 26, 879	21, 000	5, 879	12
27, 685	21, 000	6, 685	13
28, 516 > 21 000	7, 516	14	29, 371
21 000	8, 371	15	30, 252
21 000 > 9, 252	16	31, 160	21, 000
10, 160	17	32, 095	21, 000
11, 095 > 18	33, 058	21, 000	12, 058
19	34, 050	21, 000	13, 050
20	35, 072	21, 000	14, 072
När man tittar på de kassaflöden som härrör från en kapitalinvestering nt, du måste göra något antagande om vad som händer i slutet av investeringens liv. När det gäller bygginvesteringarna behöver du förmodligen visa att inteckningslånet är betalt. Du kanske också vill visa försäljningen av byggnaden vid någon tidpunkt.	För att visa dig hur det fungerar, anta att du i slutet av år 20 betalar ut inteckninget (vilket fortfarande kommer att bli $ 300 000 eftersom du bara har betalat ränta) och antar att du säljer byggnaden till 630 USD, 000 - detta belopp är en uppskattning.	För att komma med denna uppskattning, ta det ursprungliga köpeskillingen på 350 000 dollar och sedan årligen uppblåsa det beloppet med 3 procent över 20 år. Om du gör det produceras ett beräknat försäljningspris under år 20 på 630 000 USD. Du betalar också försäljningskostnader som totalt $ 30 000.	I nästa tabell visas hur dessa siffror producerar ett slutligt likvida kassaflöde. Brutto försäljningspriset motsvarar $ 630, 000. Då måste du betala $ 300 000 hypotekslån. Då har du också 30 000 dollar av försäljningskostnader.

Om du subtraherar inteckning och försäljningskostnaderna från brutto försäljningspriset är det slutliga kassaflödet lika med $ 300, 000. Det är vettigt, eller hur? Brutto försäljningspriset på $ 630 000 minus $ 300 000 för hypotekslån minus $ 30 000 för försäljningskostnader motsvarar $ 300 000.

Beräkning av likvidationskassaflödet

Brutto försäljningspris

$ 630 000 > Mindre: Hypotek

300, 000

Mindre: Försäljningskostnader

30 000	Slutligt kassaflöde från försäljning
300 000 000	Det sista steget är att kombinera informationen som visas. Nettokassaflödeskolumnen sammanfattar nettokassaflödet. Likvidations kassaflödes kolumnen visar 0 under de första 19 åren.Sedan år 20 visar likvida kassaflödet sig som $ 300, 000. Den verkliga affären kombinerar nettokassaflödet och likvidationskassaflödet.
Kombinera alla kassaflöden	År
Netto kassaflöde	Likvida kassaflöde

Realavtalen

1

-1 000	0	-1, 000	2
-400	0	-400	3
218	0	218	4
855	0	855	5
1, 511	0	1, 511	6
2, 186	0	2, 186	7
2, 882	0	2, 882	8
3, 598	0	3, 598	9
4, 336	0	4, 336	10
5, 096	0	5, 096	11
5, 879	0	5, 879	12
6, 685	0	6, 685	13
7, 516	0	7, 516	14
8, 371	0	8, 371	15
9, 252	0	9, 252	16
10, 160	0	10, 160	17
11, 095	0	11, 095	18
12, 058	0	12, 058	19
13, 050	0	13, 050	20
14, 072	300, 000	314, 072