Video: Procent - Hur många procent? 2025
Processen för att uppskatta netto kassaflöden från investeringen kräver lite mer arbete än vad som tidigare gjordes. Även om du arbetar med QuickBooks behöver du hjälp av Excel eller ett annat finansiellt kalkylblad.
Sätt ner och tänka noga på eventuella extra intäkter och eventuella extra kostnader som investeringen producerar. Självklart hoppas du att investeringens nettoeffekt sparar pengar. Vissa belopp av investeringen kommer dock att kosta dig. Å andra sidan får du också besparingar som investeringen returnerar.
Du vill konstruera ett litet schema - det här kan skrivas på baksidan av en cocktailservett eller skrivas i ett kalkylprogram som Excel - och använda det för att noggrant uppskatta och beräkna kassaflöden.
Antag att, när det gäller kontorsbyggnaden, att följande två poster bestämmer nettokassaflödet:
-
Den nya inteckning kräver en årlig 21 000 räntebetalning. För att hålla sakerna enkla (oroa dig inte för huvudavskrivningar ännu), anta att det här hypotekslånet endast är intresse. Vidare antar att du måste betala hela hypotekslånet om 20 år som en del av en ballongbetalning. Under tiden betalar du dock 21 000 dollar i slutet av varje år.
-
Eftersom du äger din egen byggnad sparar du 20 000 dollar i hyra det första året. Detta belopp ökar dock varje år. Om hyran som du betalat har ökat varje år med 3 procent på grund av inflationen, kanske du vill anta att dina hyresbesparingar, för att noggrant beräknas, ska blåsas upp med 3 procent varje år också.
Till exempel kan du anta att det i det andra året motsvarar dina hyresbesparingar 103 procent av 20 000 dollar. I det tredje året motsvarar din hyresbesparing 103 procent av $ 20 600 (vilket är andraårets hyra besparingar).
Ger denna verksamhet av hyresbesparingar mening? Med investeringar i investeringar sparar kapitalinvesteringen dig ofta pengar på något sätt. Därför måste du uppskatta dessa besparingar genom åren att du ska använda kapitalinvesteringen. I det här fallet bör hyresbesparingarna vara lika med nuvarande hyresbesparingar plus inflation för varje år.
Ett annat sätt att titta på hyresbesparingsbeloppet är att hyresbesparingarna motsvarar hyran som du inte behöver betala om du äger byggnaden.
I tabellen sammanfattas de kassaflöden som du tycker om genom att investera i den här byggnaden och har en kolumn för varje årstal.I schemat ingår också tre kolumner, som redovisar hyresbesparingarna, den årliga hypotekslånsbetalningen och nettokassaflödesbeloppet. Nettokassaflödesbeloppet motsvarar hyresbesparingarna minus hypotekslånets betalning.
Observera att hypotekslånsbetalningen under de två första åren överstiger hyresbesparingarna. Men under år 3 och senare överstiger hyresbesparingarna hypotekslånet.
| År | Hyresparande | Hypotekslån | Netto kassaflöde |
|---|---|---|---|
| 1 | 20 000 | 21 000 | -1, 000 |
| 2 | 20, 600 | 21 000 | -400 |
| 3 | 21, 218 | 21, 000 | 218 |
| 4 | 21, 855 | 21, 000 | 855 |
| 5 | 22, 511 | 21 000 | 1, 511 |
| 6 | 23, 186 | 21, 000 | 2, 186 |
| 7 | 23, 882 | 21, 000 | 2, 882 |
| 8 | 24, 598 | 21, 000 | 3, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21, 000 | 4, 336 |
| 10 | 26, 096 | 21, 000 | 5, 096 |
| 11 > 26, 879 | 21, 000 | 5, 879 | 12 |
| 27, 685 | 21, 000 | 6, 685 | 13 |
| 28, 516 > 21 000 | 7, 516 | 14 | 29, 371 |
| 21 000 | 8, 371 | 15 | 30, 252 |
| 21 000 > 9, 252 | 16 | 31, 160 | 21, 000 |
| 10, 160 | 17 | 32, 095 | 21, 000 |
| 11, 095 > 18 | 33, 058 | 21, 000 | 12, 058 |
| 19 | 34, 050 | 21, 000 | 13, 050 |
| 20 | 35, 072 | 21, 000 | 14, 072 |
| När man tittar på de kassaflöden som härrör från en kapitalinvestering nt, du måste göra något antagande om vad som händer i slutet av investeringens liv. När det gäller bygginvesteringarna behöver du förmodligen visa att inteckningslånet är betalt. Du kanske också vill visa försäljningen av byggnaden vid någon tidpunkt. | För att visa hur det fungerar, anta att du i slutet av år 20 betalar ut inteckninget (vilket fortfarande kommer att bli $ 300 000 eftersom du har betalat endast ränta) och antar att du säljer byggnaden till 630 USD, 000. Detta belopp är en uppskattning. | För att komma med denna uppskattning, ta det ursprungliga köpeskillingen på 350 000 dollar och sedan årligen uppblåsa det beloppet med 3 procent över 20 år. Om du gör det produceras ett beräknat försäljningspris under år 20 på 630 000 USD. Du betalar också försäljningskostnader som totalt $ 30 000. | Följande tabell visar hur dessa siffror producerar ett slutligt likvida kassaflöde. Brutto försäljningspriset motsvarar $ 630, 000. Då måste du betala $ 300 000 hypotekslån. Du har också $ 30 000 i försäljningskostnader. Om du subtraherar hypotekslån och försäljningskostnaderna från brutto försäljningspriset, motsvarar det slutliga kassaflödet 300 000 000. |
Brutto försäljningspriset på $ 630 000 minus $ 300 000 för hypotekslån minus $ 30 000 för försäljningskostnader motsvarar $ 300 000.
Beräkning av likvidationskassaflödet
Brutto försäljningspris
$ 630, 000
Mindre: Hypotek
| Mindre: Försäljningskostnader | 30 000 |
| Slutligt kassaflöde från försäljning | $ 300 000 |
| Det sista steget är att kombinera informationen som visas. Nettokassaflödespolicyn sammanfattar nettokassaflödet från föregående tabell. Likvidations kassaflödes kolumnen visar 0 under de första 19 åren.I år 20 visar likvida kassaflödet sig som $ 300, 000. Den verkliga affären kombinerar nettokassaflödet och likvidationskassaflödet. | Kombinera alla kassaflöden |
| År | Netto kassaflöde |
Likvida kassaflöde
| 1 | -1 000 | 0 | -1, 000 |
|---|---|---|---|
| 2 | -400 | 0 | -400 |
| 3 | 218 | 0 | 218 |
| 4 | 855 | 0 | 855 |
| 5 | 1, 511 | 0 | 1, 511 |
| 6 | 2, 186 | 0 | 2, 186 |
| 7 | 2, 882 | 0 | 2, 882 |
| 8 | 3, 598 | 0 | 3, 598 |
| 9 | 4, 336 | 0 | 4, 336 |
| 10 | 5, 096 | 0 | 5, 096 |
| 11 | 5, 879 | 0 | 5, 879 |
| 12 | 6, 685 | 0 | 6, 685 |
| 13 | 7, 516 | 0 | 7, 516 |
| 14 | 8, 371 | 0 | 8, 371 |
| 15 | 9, 252 | 0 | 9, 252 |
| 16 | 10, 160 | 0 | 10, 160 |
| 17 | 11, 095 | 0 | 11, 095 |
| 18 | 12, 058 | 0 | 12, 058 |
| 19 | 13, 050 | 0 | 13, 050 |
| 20 | 14, 072 | 300, 000 | 314, 072 |
