Vad du borde veta om att förvärva och bygga investeringar för fastighetslicensexamen

För fastighetslicensexamina, absorbera bygginvesteringsterminologin, och var du än ser matematik, se till att du förstår grundtanken. En investerare kan köpa en investeringsfastighet och lämna den där. Men stora rikedomar har byggts genom att köpa, sälja och inneha flera fastigheter för investering.

Utnyttja din investering

Leveraging använder lånade pengar för att öka avkastningen på din investering. En anledning till att fastigheter är en sådan attraktiv investering är att andras pengar är tillgängliga för dig att investera. Skönheten att utnyttja är att ju mindre av dina egna pengar du använder desto högre avkastning på din investering.

Det faktum att du troligen använder lånade pengar för att köpa ditt hem är också hävstång. Men faktum är att du köper ditt hem av en orsak och en investeringsfastighet av en annan anledning, och fördelarna med att utnyttja en fastighetsinvestering har en direkt påverkan på vinsten du gör på fastigheten.

Formeln för att beräkna det procentuella resultatet baserat på att använda lånade pengar, nämligen att använda hävstångseffekt för att öka din vinst, är en tvådelad ekvation.

Del 1: Försäljningspris - köpeskilling = vinst (i dollar)

Den andra delen av ekvationen förutsätter givetvis att det finns vinst. Hantering spelar ingen roll om det finns en förlust.

Del 2: Resultat ÷ Kontantinvestering = Procentandel av vinst

Här är två exempel på utnyttjande vid spel. Du köper en investeringsfastighet för $ 500 000 med $ 100 000 av dina egna pengar och resten finansieras med ett hypotekslån. Efter flera år säljer du fastigheten till $ 600 000. Du gjorde en vinst på $ 100 000. Om du gör matematiken:

Del 2: $ 100 000 (vinst) ÷ $ 100 000 (kontantinvestering) = 1 (eller 100 procent av vinsten)

Du köper samma $ 500 000 egendom, bara den här gången betalar du alla pengar. Du säljer igen det efter några år för $ 600, 000. Du gjorde samma $ 100 000 vinst. Men matematiken den här gången är:

Del 1: $ 600 000 (försäljningspris) - $ 500 000 (köpeskilling) = $ 100 000 (vinst)

Del 2: $ 100 000 (vinst) ÷ $ 500, 000 (kontantinvestering) = 0. 2 (eller 20 procent av vinsten)

Jämförelse av det första exemplet med det andra exemplet visar hur du kan tjäna lika mycket pengar, $ 100 000, med bara en investering på 100 000 dollar, istället för att binda upp $ 500 000, allt genom att använda andras pengar - nämligen inteckningslånet.

Nu när du har sett hur grundläggande leverans fungerar, tänk på investeraren som har $ 500 000 kontanter. I stället för att betala kontant för en 500 000 000 byggnad lägger han 100 000 dollar i fem 500 000 000 byggnader.

Med hjälp av exemplet ovan skulle han skörda 100 procent vinst på var och en av byggnaderna och göra totalt 500 000 dollar. Investerare vill i allmänhet investera så lite av sina egna pengar som möjligt och förstås få mest vinst på kortast möjliga tid.

Se till att du kan hantera en matematisk fråga som beräknar grundläggande hävstångseffekt och förstår att hävstång är konceptet att använda lånade pengar för att utöka effekten av din egen kontantinvestering.

Pyramiderna

Pyramiding

bygger flera investeringar från en investering. Du behöver verkligen tänka i form av en upp och ner pyramid eller triangel för att detta ska vara bra. I huvudsak börjar du med en investeringsfastighet och använder vinsten från den för att köpa två. Sedan köper du i sin tur fyra. Så uppenbar pyramiden har den punktiga änden nedåt - det är den enda egendom du börjar med - och därifrån utökar pyramiden upp och ut - det är resultatet av att du lägger till fler investeringsfastigheter. Du kan sälja varje fastighet och köpa fler fastigheter, eller refinansiera en egendom och använda de därmed erhållna kontanterna för att köpa mer. Vid pyramidning strävar du alltid efter att öka det totala antalet fastigheter du äger.

Den nedre sidan av pyramiden är givetvis din ökande skuldbelastning, som kan vara mycket känslig för ekonomiska förhållanden. Och självklart förutsätter investeringar i fler och fler byggnader en tillräcklig vinst som är större än kostnaderna. Men pyramideringen är ett sätt att människor bygger en fastighetsportfölj över tiden och slutar styra ett antal fastigheter.

Ledigt land

Traditionella investeringsrådgivningar säger att man undviker att investera i

ledigt land, vilket innebär att land är outvecklat. Här innebär att köpa ledigt mark att köpa en tom tom mark och vänta på att den växer (uppskattar) i värde. Ibland väntar människor på tiden för att få effekten, hoppas att fastighetsvärdena kommer att stiga. Ibland väntar människor bara på att utvecklingen ska nå fastigheten eller en ny motorväg som ska byggas. I dessa fall gör inte investerare något för att mäta värdet till fastigheten. Vissa har gjort pengar med denna investeringsstrategi, men i allmänhet rekommenderas ledigt mark inte som en bra fastighetsinvestering.

Ledigt land ger ingen inkomst när du äger den. Den enda vinsten som ska göras är när du säljer den. Och den vinsten beror vanligtvis på faktorer som du inte har någon kontroll över, t.ex. där en ny väg är byggd. Samtidigt måste du betala skatt på landet och eventuellt behålla det på något sätt beroende på var det ligger.

Å andra sidan, om du gör något för att öka värdet på fastigheten, kan det bli en bra investeringsmöjlighet. Du kan kanske bygga på det eller få kommunen att tillåta kommersiell utveckling, som vanligtvis är värderad högre än bostadsutveckling.

Ledig mark kan också hyras (hyrd) på lång sikt till någon som vill bygga något på den. Examensfrågor om detta ämne, om några förekommer, är ganska enkla. Kom bara ihåg att ledig mark inte anses vara en bra investering eftersom det kostar dig pengar utan att generera en inkomst.