Vad du borde veta om att analysera investeringsfastigheter för fastighetslicensexamen - dummies

Som fastighetsmäklare (och för fastighetslicensexamen) kommer du att bli uppmanad att ge investerare information om investeringsfastigheter. Byggnadskondition, underhållsproblem och platsproblem är viktiga i alla fastighetsinköp, men mycket av informationen i en fastighetsinvestering handlar om intäkter och kostnader för fastigheten.

Även om du förmodligen inte kommer att göra en investeringsanalys själv, förväntas du fortfarande veta något om siffrorna och hur de analyseras av investerare. Agentens roll är att ge den potentiella investeraren nödvändig information så att investeraren eller investerarens revisor kan utföra analysen.

Inledningen av en fastighetsinvesteringsanalys är verksamhetsberäkningen , som även kallas inkomst- och kostnadsredovisning. Detta uttalande, som vanligtvis är berett att hålla reda på finanserna för byggnaden och för inkomstskatt, spårar faktiska årliga intäkter och kostnader för en byggnad. Den inkomst som spåras i driftsredovisningen kallas

kontraktet eller hyra, vilket är den faktiska hyran betalad av hyresgästerna. Eftersom driftsredovisningen används för inkomstskatt innehåller den vanligen information om avskrivningar och skuldservice (hypotekslån).

Den andra informationen i en fastighetsinvesteringsanalys är den aktuella hyresrullen. Hyresrullen är information om vilka hyror som finns, hyresavtalen för varje hyresavtal och termen eller längden på resterande tid för varje hyresavtal.

En tredje del av informationen i analysen är marknadshyrorna, vilket är vad marknaden skulle betala för den typ av utrymme eller lägenhet i byggnaden. Marknadshyrorna kan skilja sig från kontraktshyror för den specifika byggnaden.

Den slutliga informationen i en investeringsanalys är en som skapas av investeraren eller den person som gör analysen på investerarens vägnar. Kallas

pro forma, det är ett ekonomiskt redogörelse för byggnadens potentiella intäkter och kostnader. Genom att titta på marknadshyrorna för den typ av utrymme som hyrs snarare än de schemalagda hyrorna görs en prognos av investeringens framtid. En del anmärkningsvärda egenskaper hos proforma är

Marknadshyror, i stället för faktiska eller kontraktshyror, används vanligtvis, men faktiska hyror för befintliga leasingavtal kan också användas under vissa omständigheter.

• Inkomsterna beror på att byggnaden är 100 procent ockuperad, även om den för närvarande inte är, och siffrorna kan inkludera andra bygginkomster, t ex från tvättmaskiner.

• Tilläggsinkomster, till exempel inkomst till byggnaden för något annat än de vanliga hyrorna (till exempel en mikrovågsugnuthyrning på taket) läggs vanligtvis till efter att beräkning av vakans och insamlingsförlust tillämpas.

• En vakans och insamlingsbidrag används, även om utrymmet i byggnaden är 100 procent hyrd.

• Utgifterna är vanligtvis avrundade.

• Alla siffror är årliga.

• Avskrivningar och skuldservice redovisas ej. Värdet på avskrivningarna kan variera med ägarens ekonomiska ställning och hypotekslån handlar mer om ägarens finansiella ställning än byggnadens värde.

• De grundläggande siffrorna du letar efter i en proforma är

netto rörelseresultat och kassaflöde . Den grundläggande formeln för att hitta netto rörelseresultat på en proforma följer, men det hjälper dig att förstå formeln om du först känner till detaljerna bakom några av de nummer som krävs i formeln. Potentiell bruttoinkomst:

• Marknadshyra på 100 procent beläggning; kan också inkludera andra bygginkomster som tvättmaskiner eller separat uthyrningsutrymme Vakans och insamlingsförlust:

• Används för att redovisa perioder av hyresavdrag på grund av lediga platser eller osäkra fordringar. bestämd genom att undersöka andra proforma för det antal som de använder Effektiv bruttoinkomst:

• Även kallad effektiv hyresintäkt Driftskostnader:

• Inkludera inte avskrivningar eller skuldservice Skuldtjänst: < Avser hypotekslånsbeloppet

• Potentiell bruttoinkomst - ledighet och insamlingsförlust = effektiv bruttoinkomst Effektiv bruttoinkomst - rörelsekostnader = netto rörelseresultat

Rörelseresultat - skuldservice = kassaflöde före skatt

Om du beräknar skatterna på detta kassaflöde och subtraherar det, får du det som kallas efter skatt-kassaflödet.

Vid analys av en byggnad för investering kommer avkastningen (de pengar du ska göra på din investering samt de pengar du får tillbaka som du investerat - avkastning på investeringar) beräknas för en årsperiod och för projektet

innehavsperiod, vilket är hur länge investeringen kommer att ägas.