Fastighetslicensexamen: Vad händer före stängningsdummierna

För fastighetslicensexamen behöver du veta om de saker som händer mellan tiden då försäljningskontraktet är undertecknad och dagen för stängning av titeln när äganderätten över egendomen verkligen äger rum. Verksamhet efter att kontraktet är undertecknat men innan stängningen brukar handla med att uppfylla villkoren i kontraktet och eventuella villkor som långivaren kan ställa in.

Bevisbar omsättningsbar titel

Ett typiskt försäljningsavtal för fastigheter kräver att säljaren överför omsättbar titel till köparen, vilket innebär att titeln måste vara fri från någon rimlig tvivel som till vem ägaren är och fri från eventuella brister. Syftet med att skapa en omsättbar titel är att bevisa att inga moln hindrar tydlig titel. Ett moln är något som tvivlar på bidragsgivarens ägande av fastigheten.

Tydlig titel har blivit utökad för att inte innebära några problem som olagliga strukturer eller obefogade förbättringar av fastigheten. De olika sätt som bidragsgivaren kan visa sig marknadsförbar titel varierar mellan olika länder och kan till och med variera beroende på område inom en stat. I allmänhet kan bevis på god titel uppnås på flera olika sätt. Här är beskrivningar av de fyra vanligaste sätten:

• Titelnamn: En Titelavsnitt är en rapport om vad som hittades i en titelsökning, som är en sökning av huvudsakligen alla offentliga poster relaterade till egendomsens titel, såsom tidigare handlingar och avgifter. Dessa poster finns oftast i länsinspelarens kontor eller landregistreringskontor i det län där fastigheten är belägen.

  Även om vem som helst kan söka i de offentliga dokumenten, under en titelsökning, en abstrakt (någon som söker genom titlaregister) eller advokat undersöker kedjan eller historien om titeln från en ägare till nästa, letar efter luckor i ägande eller andra faktorer som verkar tvivla på giltigheten av den nuvarande ägarens krav på egendomen.

  Titelens abstrakt ges till köparens advokat för att undersöka. När köparens advokat är övertygad om att säljaren har en omsättbar titel och utfärdar en advokats uppfattning om titeln, kan stängningen fortsätta.

• Titelbevis: Ett titelsätt liknar en advokats uppfattning om titeln och kan till och med utarbetas av en advokat. Den kan också förberedas av ett titelföretag eller en abstrakt, den person som faktiskt förbereder abstraktet.

  Titelintyget är en åsikt om titelens giltighet men inte en titelsäkerhet.Vid utlämnande av ett titelsbevis undersöker en advokat offentliga handlingar men ingen titeluppfattning är upprättad.

• Titelförsäkring: Titelförsäkring kan köpas på egen hand eller som tillägg till advokatens uppfattning om titel eller ett titelsätt. Titelförsäkring ger skydd för köparen, försvarar den nya ägaren om framtida anspråk görs mot titeln till fastigheten.

  I många fall där ett hypotekslån är inblandat, kräver långivaren en titelpolicy som åtminstone täcker långivarens del av köpeskillingen. Ägaren kanske vill få en ägarens policy för att täcka sitt intresse för fastigheten.

• Torrensystem: Torrensystemet bygger på korrekt registrering av titeln. En abstrakt av titel och en rättegång till tyst titel, som är där du kan gå till domstol för att få domstolen att förklara att du har tydlig titel på egendom, är inlämnad med den behöriga myndigheten eller kontoret, som läns domstolsförbundet.

  Om det godkänns, utfärdar ett certifikat av klar titel, kallad Torrens-certifikat eller Torrens intygsbevis, av domstolen, som till skillnad från advokatens åsikt eller en abstrakta titelsattest anses vara bevis på ägande. Torrensystemet faller gradvis i bruk i USA, men vissa stater eller områden inom stater använder fortfarande den.

Avlägsnande av lönegarantier

Som en del av en titelsökning bestämmer titelföretaget om egendomen är föremål för eventuella avgifter. Liens är ekonomiska fordringar mot fastigheten. Ägaren / säljaren avlägsnar vanligtvis alla panträtt från fastigheten före försäljning men under vissa omständigheter kan köparen betala av pantret. Om en lien inte är uppfylld före balansdagen måste lönegarantierna normalt betalas ut vid stängning med intäkter från försäljningen.

Undersök beläggningar

Titelsökningar noterar också andra omständigheter på fastigheten. Motsättningar är begränsningar för ägarens användning av egendom. De inkluderar liens men kan också vara en easement eller en handling begränsning. Generellt accepterar köparen äganderätten till fastigheten som omfattas av dessa hinder. De presenterar normalt inte ett problem med titeln till fastigheten.

Möt villkoren i försäljningskontraktet

Även om de flesta kontraktsvillkoren normalt inte påverkar titeln, notera att innan köpet slutförts, fullgör köparen alla villkoren i försäljningskontraktet. Så om ett försäljningskontrakt har tecknats och indikerar att ett hypotekslån måste erhållas och en heminspektion av en heminspektör eller annan professionell måste slutföras är köparen ansvarig för att slutföra dessa aktiviteter före stängningen.

Omedelbart före stängning - vanligtvis den dagen eller dagen innan - köparen personligen inspekterar fastigheten. Den agent som säljer egendomen eller agenten som arbetar med köparen utför ofta denna genomgång.